Je koopt een deel van het hele gebouw
Als appartementseigenaar heb je het exclusieve gebruik van je eigen woning, maar ben je samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor gemeenschappelijke delen. Denk aan het dak, de gevel, de fundering, het trappenhuis en eventueel de lift.
Je wordt bij de overdracht automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars, de VvE. Die regelt onder meer het onderhoud, de gezamenlijke verzekeringen en de financiële administratie van het gebouw. Voor deze kosten betaal je iedere maand een VvE-bijdrage.
Kijk daarom tijdens een bezichtiging niet alleen naar de keuken en badkamer. De staat van het dak of de gevel kan uiteindelijk veel meer invloed hebben op je woonlasten.
Controleer of de VvE genoeg geld heeft
Vraag de VvE-documenten op voordat je een definitief bod uitbrengt. Begin bij de jaarrekening, de begroting, recente vergadernotulen en het meerjarenonderhoudsplan. Daaruit blijkt hoeveel geld er in het reservefonds zit en welk groot onderhoud eraan komt.
Een VvE moet jaarlijks geld reserveren voor onderhoud. Dat kan op basis van een meerjarenonderhoudsplan, een percentage van de herbouwwaarde of een andere toegestane regeling. Een actieve VvE is dus niet automatisch ook financieel gezond: het geplande onderhoud moet wel aansluiten op het bedrag dat wordt gespaard.
Let vooral op kostbare werkzaamheden die al besproken maar nog niet uitgevoerd zijn. Staat vervanging van het dak, herstel van balkons of schilderwerk op de planning, maar zit er weinig geld in kas? Dan kan na de aankoop een extra bijdrage volgen.
Lees de notulen, niet alleen de cijfers
De notulen van de VvE-vergaderingen laten vaak beter zien wat er speelt dan een verkoopbrochure. Je leest er bijvoorbeeld of eigenaren ruziën over onderhoud, of er lekkages zijn gemeld en welke uitgaven binnenkort ter stemming komen.
Controleer ook of alle eigenaren hun maandelijkse bijdrage betalen en of de VvE leningen heeft afgesloten. De notaris vraagt rond de overdracht informatie op over de financiële positie van het betreffende appartementsrecht, maar je wilt zulke risico’s al kennen voordat je het koopcontract tekent.
Mag je met het appartement doen wat je wilt?
Niet altijd. In de splitsingsakte staat welk deel privé is, welke ruimtes gemeenschappelijk zijn en hoe kosten en stemrechten worden verdeeld. In het splitsingsreglement en een eventueel huishoudelijk reglement staan de regels voor het gebouw.
Daarin kunnen afspraken staan over:
- verhuur of tijdelijke verhuur;
- huisdieren en geluid;
- het gebruik van balkons en gezamenlijke ruimtes;
- een bedrijf aan huis;
- verbouwingen aan kozijnen, muren of leidingen.
Controleer deze regels voordat je koopt, zeker wanneer je wilt verbouwen of het appartement later mogelijk wilt verhuren. Een toestemming die mondeling “waarschijnlijk geen probleem” lijkt, kan volgens de officiële documenten alsnog nodig of uitgesloten zijn.
Tel de VvE-bijdrage mee in je maandlasten
De koopsom en hypotheek vertellen niet wat het appartement iedere maand werkelijk kost. Boven op je hypotheek betaal je de VvE-bijdrage en mogelijk kosten voor parkeren, erfpacht, gezamenlijke verwarming of aanvullende voorzieningen.
Een hoge VvE-bijdrage is niet per definitie ongunstig. Bij een complex met een lift, parkeergarage of een goed gevuld onderhoudsfonds kunnen de gezamenlijke lasten logisch hoger liggen. Een opvallend lage bijdrage kan juist betekenen dat er te weinig wordt gereserveerd.
Bereken daarnaast de eenmalige aankoopkosten voor onder meer de notaris, taxatie, hypotheekadvies en eventuele aankoopbegeleiding. Ga je zelf langdurig in het appartement wonen, dan geldt normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting. Voor een woning die in 2026 niet als hoofdverblijf wordt gebruikt, zoals een verhuurwoning, geldt 8%. Onder voorwaarden kunnen starters jonger dan 35 jaar gebruikmaken van een vrijstelling.
Laat tijdsdruk niet bepalen wat je controleert
Een aantrekkelijk appartement kan meerdere geïnteresseerden trekken, maar dat maakt de VvE-documenten niet minder belangrijk. Een mooie woning in een gebouw met achterstallig onderhoud kan uiteindelijk duurder uitpakken dan een iets minder afgewerkt appartement met een gezonde VvE.
Wil je een aankoopmakelaar inschakelen in Groningen? Doe dat dan vóór je een bod uitbrengt. Lamberink kan naast de woning en de verwachte marktwaarde ook de beschikbare VvE-stukken, voorwaarden en aandachtspunten in het koopcontract meenemen.
Een appartement koop je dus niet alleen van binnen. Bekijk ook wie het gebouw beheert, hoeveel er wordt gespaard en welke afspraken na de sleuteloverdracht voor jou gaan gelden.
